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住宅ローン相談:相談事例1

お客さまからのよくあるご相談内容とその回答例をご紹介します。回答者:セブン銀行の梅さん

今の貯蓄、今の給料で「買える家っていくら?」

当初はなんとなく予算3,000万円位として、いろいろ物件を探していました。
ところが先日、立寄ったモデルルームで理想にピッタリの物件に出会ってしまいました。
ただ心配なのがこの物件の価格で、実に4,500万円。当初予算はオーバーしてしまいましたが、住宅ローンを頑張って返せばどうにかなりますよね?
ちなみに年収550万円、貯蓄は500万円あり、さらに親に1,000万円援助してもらう予定です。

私はAさんよりも年収が低く480万円です。貯蓄は500万円ありますが、その他の援助等はありません。希望物件の価格は2,500万円にしようかと思うのですが、住宅ローンを返せるかが心配です。

準備する自己資金は?頭金は?諸費用は?くわしく見る

住宅は[自己資金+住宅ローン]で購入するのが一般的な考え方です。
このうち自己資金は頭金と諸費用に充てるのが一般的ですが、それぞれどれくらい用意すればよいのでしょうか。
まず頭金は、一般的に物件価格の20%が目安と言われています。
金融機関によっては頭金不要、つまり物件価格の100%を借りることができる住宅ローンや、さらには諸費用分まで貸してくれる住宅ローンもあります。
しかし将来のご返済のことを考えれば、やはり物件価格の20%程度を頭金として準備することが理想的といえるでしょう。
次に諸費用についてですが、住宅の購入には、税金や手数料、火災保険料などが必要になります。新築の場合には3~5%、中古の場合には6~8%程度必要であると言われており、その他に引越し費用や新しい家具の購入費用なども考えなくてはいけませんので、合計すると物件価格の10%程度を目安として準備する必要があるでしょう。
住宅購入にあたって事前に準備する頭金と諸費用を合わせた自己資金は「30%程度」が目安と言えます。

無理なくご返済できる住宅ローンの目安とは?くわしく見る

「自己資金は30%程度が目安」と言われても、例えば4,500万円の30%は1,350万円。すぐにそんなに用意できないし、今年は無理かな…なんて思ってしまいますよね。
住宅は[自己資金+住宅ローン]で購入しますから、自己資金は多ければ多いほど住宅ローンは少なくてすみますので、同じ条件であればその後のご返済も少なくすみます。
ただし物件価格の20%を頭金として支払ったからといっても、その後のご返済が必ずしも楽になるというわけではありません。
自分にとって無理のないご返済金額なのかどうかということが重要なポイントになります。

「返済負担率」を計算しようくわしく見る

では無理のない返済金額とは、どのように考えればよいのでしょうか。
目安となるのは「返済負担率」です。

ご返済負担率=住宅ローンの年間返済額÷税込年収×100(%)

返済負担率は一般的に「25%以内」が目安と言われており、低ければ低いほど住宅ローンの負担は小さくなると言えます。

金利は何%で試算?くわしく見る

住宅ローンの返済額は適用される金利によって大きく変わってきますのでご注意が必要です。また金利は変動しますので、借りる時期によっても異なります。ご自身のご返済負担率を計算する際には、借りた後に金利が上がることを想定し、現在の水準よりも少し高めに設定したほうが安心といえるでしょう。一般的には3.5~4%で計算するのがよいでしょう。

AさんBさんが買えるマイホームの金額とは?くわしく見る

まずお二人の条件を整理しましょう。

[表]二人の条件

諸費用は物件価格の10%で計算します。
住宅ローンは総支払額から自己資金を差引いた金額とします。

具体的な返済額と返済負担率を計算してみようくわしく見る

次にお二人の月々と年間の返済額、返済負担率を4つの金利を想定しシミュレーションしてみます(元利均等方式で計算、ボーナス返済はないものとします)。
まずはAさんです。

[表]月々と年間の返済額・返済負担率の4つの金利別想定シミュレーション

この結果では返済負担率に注目しましょう。先ほど目安とお話した25%を下回るのは4の金利のみという結果になりました。将来にわたりこの金利が変わらなければ問題ありませんが、金利が上昇した場合、返済負担率が高くなる可能性があります。残念ながら将来の金利がどうなるかは誰にもわかりません。将来金利が上昇するものとすると、返済負担率からAさんの住宅ローンは若干多いと考えられるでしょう。
次にBさんです。
住宅ローンは総支払額から自己資金を差引いた金額とします。

[表]月々と年間の返済額・返済負担率の4つの金利別想定シミュレーション

Bさんの場合は全ての金利シミュレーションで25%を下回っていますので無理のない計画と言えます。ただし、下回っているからといって必ずしも安心というわけではありません。実際の生活費等の支出状況や家族構成の変化によっても変わってきます。

結局二人はどうすべきですか?くわしく見る

返済負担率に関する金融機関の審査基準は、一般的に
1)年収400万円未満⇒30%以下
2)年収400万円以上⇒35%以下
が目安といわれています。
Aさんの場合も、2)にあたりすべての金利試算でも審査基準はクリアしいますので、ご希望条件の住宅ローンを借りること自体は必ずしも不可能ではないと考えられます。
ただし、先にお話したように、この試算結果のとおりの毎月、毎年の返済が無理なくできるかどうかよく検討する必要があります。

結論:あなたが買える住宅の価格目安=無理なく返していける住宅ローン+自己資金
もっと詳しく相談してみたい方はセブン銀行のお店にお気軽にお越しください。

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