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住宅ローン相談:相談事例2

お客さまからのよくあるご相談内容とその回答例をご紹介します。回答者:セブン銀行の梅さん

いつ、いくら必要?マイホーム購入のお金と手続きについて教えて!

このまま家賃を払っていくなら家を持ちたい!と妻と話し合っています。
夫婦共働きで子供はいませんので、通勤に便利な駅近マンションを買おうと思っています。
物件・住宅ローンともこれから探して選ぶのですが、住宅購入のための自己資金や住宅ローンはどのようなスケジュールで用意すればいいのですか?

子供も2人目が生まれて、今の賃貸マンションでは狭く感じるようになってきました。
そろそろマイホームを!と考えています。
できれば土地を買って私たちが思い描く理想の間取りでマイホームを建てたいと思っています。
土地・建物も住宅ローンもこれから検討ですが、マイホームを建てるにあたりお金はどのような準備をすればいいですか?

住宅は[自己資金+住宅ローン]で購入するのが一般的な考え方です。
しかし、購入する物件の種類によって住宅ローンの借り方、自己資金の使い方が違ってきます。

Aさんのケース(マンション・建売住宅の場合)くわしく見る

一般的にマンション・建売住宅の場合、支払うタイミングは大きく2回あります。自己資金は売買契約の時・物件引渡しの時に使います。住宅ローンは一般的に売買契約の後にお申込みを実施し、物件引渡しの時に実行になります。

  1. 売買契約の時

    一般的に売買契約の際には手付金の支払いが発生します。通常、手付金は諸条件によりますが、売買金額の5~10%程度といわれています。この段階では住宅ローンは実行されませんので自己資金での支払いになります。
  2. 物件引渡しの時

    物件引渡し=物件購入代金の支払いとなります。この段階で住宅ローンが実行となります。「自己資金+住宅ローン」で売主(不動産業者等)に物件購入代金(手付金を除いた残金)を支払います。この時点で物件の所有者はAさんになります。

Bさんのケース(土地を買って家を建てたい場合=土地先行型)くわしく見る

土地を購入して住宅を建築する場合、土地購入から建物完成までに時間差が生じるのが通常です。
また建物代金は、建築業者によって支払方法や支払時期(契約時、着工時、上棟時、完成時など)が異なります。こういった時間差や支払方法・時期の違いにより住宅ローンの借り方、自己資金の割り当て方が異なってきますのでご注意が必要です。
住宅ローンは一般的に売買契約・建物の建築請負契約の後にお申込みを実施し、土地・物件引渡しの時に実行になります。

  1. 土地の売買契約・建物の建築請負契約の時

    それぞれの契約の際に手付金の支払いが発生します。諸事情にもよりますが、土地、建物それぞれ5~10%程度といわれています。この段階では住宅ローンは実行されませんので自己資金での支払いになります。
    また、建物の建築請負契約の際には、建物代金の支払方法(中間での支払いは発生するのか?)をきちんとご確認しましょう。
  2. 土地の引渡しの時

    土地の引渡し= 土地代金の支払いとなります。 土地の所有者はこの時点でBさんになります。 土地代金の支払いには一般的に以下のパターンがあります。

    [表]土地代金の支払いのパターン

  3. 建物の引渡しの時

    建物完成(引渡し)=建物代金の支払いとなります。建物の所有者はこの時点でBさんになります。建物代金の支払い時期は先ほどお話したとおり、建築業者によって契約時、着工時、上棟時、完成時などに分かれる場合もあります。完成まで、それぞれの時期の支払い代金(中間金)を自己資金でまかなえれば、建物代金の残金を建物完成時に実行される住宅ローンで支払います。 借入れする住宅ローンで中間金を支払う必要がある場合は、上記aつなぎ融資、b住宅ローンの分割実行が必要となります。土地代金の支払いでc二本別立ての分割実行のパターンをご利用した場合はこの時点で建物代金の住宅ローンが実行されます。
    どの方法になるかは金融機関によってお取扱いが異なりますので、お申込時にきちんとご確認しましょう。
    また、つなぎ融資や分割実行、土地先行型に対応していない金融機関もありますので、ご確認が必要です。

ワンポイントアドバイスくわしく見る

土地の価格は物件が決まれば確定しますが、建物の価格は建築請負契約を結んだからといって必ずしも確定するわけではありません。というのも建物の建築が進んでいくうちに、追加工事や新たに取り付けたくなるオプションなどが出てくるケースが多いからです。住宅ローンは当初の建築請負契約に基づいて実行されますので、追加工事やオプション代金など契約や着工以降に発生した支払いは通常、自己資金で支払います。建物代金がうっかり予算をオーバーしないよう注意しましょう。自己資金をどのように割り当てるかを検討する際には、土地代金よりも建物代金に比重を置くほうが得策と言えるかもしれません。
自己資金は多ければ多いほど住宅ローンのお借入れは少なくなります。特にBさんのように土地を買って注文建築で家を建てる場合、Aさんより多めに自己資金を用意したほうがよいといえるでしょう。

結論:住宅ローンを検討する際、購入する物件の種類によっても住宅ローンの選び方、金融機関の選び方が違ってきます。
もっと詳しく相談してみたい方はセブン銀行のお店にお気軽にお越しください。

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