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住宅ローン相談:相談事例4

お客さまからのよくあるご相談内容とその回答例をご紹介します。回答者:セブン銀行の梅さん

繰上返済ってお得なことですか?

私は33歳の会社員。専業主婦の妻(30歳)とふたりの子ども(4歳、2歳)の4人家族です。
ついに念願だった一戸建て住宅を購入することに決めました! 今は少しでも有利な住宅ローンを探そうと、あれこれと勉強しています。
いろいろな情報誌などを見ると「住宅ローンの『繰上返済』でこんなに支払額が減る!」とか「無駄な利息を払わないために『繰上返済』をしよう!」なんて記事をよく見かけます。
なにやらお得なことらしいということはわかったのですが、このよく見かける「繰上返済」って具体的には何をすることですか?本当にお得なことなのですか?もう少し詳しく教えてください。

最近は繰上返済について関心が高まり、相談をされる方が増えてきました。繰上返済には、借入れた住宅ローンの残金額全額を一度に返済する「全部繰上返済」と、その一部をご返済する「一部繰上返済」があります。今回は、このうちの「一部繰上返済」についてお話します。

[表]返済期間短縮型と返済額軽減型

まずはこの2種類があることを覚えておいてください。
では次にAさんの住宅ローンの希望条件を整理します。

借入れ金額:3,000万円、返済期間:35年、金利タイプ:固定金利選択型10年、金利:2.1%(当初10年)、返済方式:元利均等返済ボーナス払い:なし、繰上げ返済手数料:32,400円/1 回

なお、11年目の金利は3.5%とします。
また、保証料や事務手数料などは考慮しないものとして計算します。
ではAさんの考えている住宅ローンについて、まずは繰上返済しない場合のご返済額を計算します。

(1)繰上返済をしなかった場合くわしく見る

[表]繰上げ返済をしなかった場合

次に繰上返済したときの支払い金額を計算します。
5年後に120万円繰上返済してみます。「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の比較をしましょう。

(2)返済期間を短くする「返済期間短縮型」くわしく見る

[表]返済期間を短くする「期間短縮型」

(3)月々の返済額を減らす「返済額軽減型」くわしく見る

[表]月々の返済額を減らす「返済額軽減型」

次に(1)~(3)を比較します。まず11年目からの月々のお支払額とご返済期間について比較します。

[表]月々の支払額と返済期間

次に総支払額です。

[表]総支払額比較

「返済期間短縮型」「返済額軽減型」ともに繰上返済することにより大きな差が出ることがわかりますね。
上の表で、総支払額を比較すると「返済期間短縮型」の方が削減効果は大きいことがわかります。

定年までに住宅ローンの返済を完了したい!くわしく見る

Aさんは、現在33歳です。返済期間は、35年を希望されているので住宅ローン完済時には68歳となります。仮に定年が60歳とすると、定年退職後もご返済を続けることになります。
しかし、5年後に繰上返済(返済期間短縮型)を1回行うと、返済期間が1年10ヶ月短縮されます。つまり、何度か繰上返済することにより、定年前の60歳までに完済できる可能性があるということです。

家族構成や家計の収入見込みについてもチェックしよう!くわしく見る

「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」で比較すると、総支払額では「返済期間短縮型」の方が削減効果は大きいことがわかりました。
「じゃあ返済期間短縮型の方がお得ですね。私は返済期間短縮型の繰上返済をガンガンやります!」というご意見をよくいただきます。確かに総支払額の面から考えると「返済期間短縮型」の方がその効果は大きいといえるでしょう。しかしながら将来の家計の収支状況によっては、毎月の出費を抑えることができる「返済額軽減型」も有効な手段であるといえるでしょう。


Aさんのご家族は、奥さまとお子さま2人(4歳、2歳)の4人家族です。繰上返済の効果が大きいことはわかりましたが、無理のある計画は禁物です。
例えばこれから育ち盛りをむかえるお子さまたち。教育費や食費などの出費は増える一方です。家族旅行も年に一度は行きたい、車も5年に一度くらいは買い換えたい、その他にもお金が必要な状況は必ずありますよね?
ちょっとでも早く完済したい、返済額を減らしたいとは誰もが思うことです。しかしながら無理に繰上返済をしてしまったために手持ちの資金が少なくなってしまうと、「これからお金がかかる!」という大切な時期に家計の収支がマイナス、つまり赤字になってしまうこともありえます。
繰上返済の計画は、家計の収支バランスを考えることが重要です。今後、奥さまが働く予定がある場合や収入がアップした場合、またお子さまの教育費がかからなくなった時期など、比較的家計にゆとりが発生する時期はいつなのかをしっかり検討しましょう。
では、2番目のお子さま(現在2歳)の教育費がかからなくなる大学卒業時(仮22歳卒業、Aさんは53歳)から毎年100万円を繰上返済した場合のシミュレーションをしてみましょう。なお借入れ5年後の繰上返済はしないものとします。

[表]繰上返済をしない場合と繰上返済をした場合の年齢差

上表のとおり、繰上返済することで返済期間は27年5ヶ月となりAさんが60歳のときに完済となります。
繰上返済は、早く行うほど総支払額の削減効果は大きくなります。しかし、家計の収支バランスを考えながらゆとりのあるときに繰上返済をすることにより、定年前に完済することも十分可能といえるでしょう。

借りる前に要確認!繰上返済手数料は?くわしく見る

上表のケースは、8年間続けて毎年1 回ずつ繰上返済した場合ですが、繰上返済する際に気をつけたいことがあります。繰上返済するには、そのための費用、つまり「繰上返済手数料」がかかることがあるいうことです。今回のAさんの検討している住宅ローンは、繰上返済手数料(1,000万円以下)32,400円/1回なので、毎年100万円を8回繰上返済した場合、繰上げ返済手数料の総額は、259,200円になります。最近では、繰上返済手数料が無料の住宅ローンもいくつかあります。その住宅ローンをご利用した場合、約25万円も節約できることになります。また、この手数料が無料であれば○百万円貯めてからご返済、ではなくもっと少額からでもご返済できます。

結論:(1)繰上返済は、家計の収支バランスや先を見越した生活設計、今後起こり得るライフイベントを考え、無理なく計画的に行うことが重要です。(2)急いで繰上返済しなくても、家計にゆとりがでる時期に繰上返済すれば、期間を短縮し、ご返済額を十分減らすことが可能です。(3)繰上返済することを考えるのであれば、繰上返済手数料の有無も住宅ローン選びの大きなポイントとなります。
もっと詳しく相談してみたい方はセブン銀行のお店にお気軽にお越しください。

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