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住宅ローン相談:相談事例3

お客さまからのよくあるご相談内容とその回答例をご紹介します。回答者:セブン銀行の梅さん

私にマッチしたマイ住宅ローンはどれですか?

私は33歳の会社員。専業主婦の妻30歳、2歳の子供1人の3人家族、そろそろマイホームを!と購入の検討を始めました。物件の予算は大体3,500万円くらいで考えています。物件の頭金として自己資金を500万円用意しています。残り3,000万円を住宅ローンとして借りようと計画しています。
税込み年収は550万円です。
たくさんの銀行や会社でいろいろな住宅ローンがあるようですが、私に合っている住宅ローンっていったいどれなのでしょうか?

住宅ローンは一般的にも金額も大きく長期にわたってご返済し続けていくものです。借入時に選択する金利タイプや借入期間などの諸条件によって返済額等は大きく変わってきます。
ではAさんにはどのような住宅ローンがマッチするのでしょうか。Aさんの現在の状況と将来の見込みを踏まえて選び方のポイントを整理しながら一緒に考えてみましょう。

まずは希望条件をイメージして全部挙げてみようくわしく見る

まず、Aさん自身が住宅ローンについて、また借りた後のご返済についてどんな条件や希望を持っているのかを漠然とでもいいのであたらめてイメージしてみます。
ここではあまり深く考えずに浮かびあがったイメージをもれなく挙げることから始めてみましょう。

・住宅ローンはなんとなく3,000万円程度で考えています。・毎月の返済額は10万円程度が限度です。・金利は固定がいいのかな…正直よくわかりません。・ボーナス払いはこの先どうなるかが不安だからしたくありません。・返済はどうにか定年前に完了したいです。・繰上返済は子どもにお金がかからないうちに積極的にしたいです。

挙げていただいたイメージはどれも住宅ローンを選ぶうえでとても大切なことです。お借入れの前にはそれぞれをきちんと確認しましょう。

いろいろ条件を変えて試算してみようくわしく見る

では、Aさんがイメージした希望条件を組合わせたり、見直したりしながら、いろいろな住宅ローンの条件で試算してみましょう。
Aさんの定年退職を60歳とし、定年までの完済を条件とした借入期間は27年間とします。

[表]返済プラン

定年までに完済し、毎月の返済額を10万円程度にするためには金利1%で借りなくてはいけません(住宅ローンA)。09年3月現在の水準で考えれば、1%で固定金利とすると2年や3年などの短期固定金利選択型になります。その場合、固定期間終了後の2年あるいは3年後の金利で新たに金利タイプを選ぶことになります。

[表]ボーナス払いを加えた返済プラン

ボーナス払いを加えることにより、現在の金利水準から見ても短期固定金利以外で期間を27年、あるいは35年を選択することが可能になります。住宅ローンCであれば金利優遇後の10年固定、住宅ローンDのタイプであればフラット35(全期間固定)が選べます(09年3月現在の水準より)。住宅ローンは一般的に固定期間が長いほど金利が高くなります。

希望条件に優先順位をつけて整理しようくわしく見る

では、次にAさんのイメージに優先順位をつけて整理してみましょう。優先順位をつけてもらいました。

  1. 住宅ローンは3,000万円程度。
  2. 毎月の返済額は10万円程度。
  3. ボーナス払いはしたくない。
  4. 繰上返済は積極的に。
  5. 金利は固定金利。
  6. 定年までに完済完了。

Aさんにマッチする住宅ローンとは?くわしく見る

整理した結果、表1の住宅ローンBがマッチしそうです。

[図]住宅ローンBの条件:10年固定、1.95%、期間35年、ボーナス払いなし

住宅ローンBは固定期間は10年間です。つまり10年間は金利が固定されていますが、10年後に見直し時期を迎えます。10年後の金利は現時点ではわかりませんが、金利が現在の水準より上昇し、現状の年収550万円に変化がなかった場合、家計に占める住宅ローン返済の割合が上昇します。10年後、何らかの事情で現在よりも住宅ローンの支出が増加している可能性もあります。またこの条件では定年後もご返済が継続することになります。

[表]金利の上昇と返済負担率

上表の通り、繰上返済により返済額、返済負担率のアップは繰上返済をしない場合と比べて小さくなります。 繰上返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。「期間短縮型」によりご返済期間を短縮する方法も有効ですが、ここで大切なことは将来も無理なくご返済できるということです。 Aさんには「返済額軽減型」を提案しましたが、今後、家計収入アップの見込みなどがあれば積極的に「期間短縮型」の繰上返済を行うことにより「定年までに完済したい」というご希望は実現可能といえるでしょう。

将来の返済負担率を上げないためにはくわしく見る

当初の希望条件にあったようにAさんは繰上返済を希望しています。
では、繰上返済しない場合、した場合、それぞれ10年後の月々の返済額を試算してみましょう(10年後の金利は仮に3.5%とします)。

[表](1)繰上返済をしない場合と(2)10年後に繰上返済をした場合

上表の通り、繰上返済により返済額、返済負担率のアップは繰上返済をしない場合と比べて小さくなります。繰上返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。「期間短縮型」により返済期間を短縮する方法も有効ですが、ここで大切なことは将来も無理なく返済できるということです。Aさんには「返済額軽減型」を提案しましたが、今後、家計収入アップの見込みなどがあれば積極的に「期間短縮型」の繰上返済を行うことにより「定年までに完済したい」という希望は実現可能といえるでしょう。

結論:Aさんは条件を整理することで納得の住宅ローンを選ぶことができました。このように現在の状況や将来の見込みなど様々な角度から検証のうえ選択することが重要です。住宅ローンは「こうあるべきです」というものではありません。セブン銀行の住宅ローン相談は、ひとり一人のお客さまの立場に立って、マイ住宅ローンがみつかるお手伝いします。
もっと詳しく相談してみたい方はセブン銀行のお店にお気軽にお越しください。

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